請考生按規定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。
 

一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）

    在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。

 1．從自然屬性來看，土地是萬物之本，是一切生產和一切存在的源泉，其特征是（ A ）1-49

  A．基礎性     B．支配性

  C．風險性     D．排他性

 

2．依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，出讓取得教育、科技、文化用地使用權的最高年限為（   C ）4-92

  A．30年     B．40年

  C．50年     D．70年

 

3．住房公積金的貸款對象僅為住房公積金的繳存主體，除信用等級高的個人可以上浮外，單筆最高額度為人民幣（ C   ）9-215

  A．20萬元     B．30萬元

  C．40萬元     D．50萬元

 

4．房地產信托融資中，信托公司運用信托資金主要采取的信托方式中不包括（  D  ）9-219

  A．貸款信托     B．股權信托

  C．財產權信托     D．人格權信托

 

5．《房屋登記辦法》要求房屋登記機構自受理國有土地范圍內房屋所有權登記申請之日起一定時間內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，該時間是（   C ）2-67

  A．1O個工作日     B．15個工作日

  C．30個工作日     D．60個工作日

 

6．劃撥國有建設用地使用權依法轉為出讓國有建設用地使用權的，應申請（ A   ）2-68

  A．初始登記     B．轉移登記

  C．更正登記     D．異議登記

 

7．下列建設用地使用權流轉屬于土地一級市場的是（  A  ）3-75

  A．建設用地使用權入股     B．建設用地使用權轉讓

  C．建設用地使用權出租     D．建設用地使用權抵押

 

8．根據我國《土地管理法》的規定，行使征收土地審批權的政府機關至少應是（   C ）3-76

  A．鄉級人民政府     B．縣級人民政府

  C．市級人民政府     D．省級人民政府

 

9．按照國家規定，需要有關部門批準或核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發（  B  ）3-85

  A．建設項目用地呈報說明書     B．選址意見書

  C．項目規劃書     D．土地利用總體規劃書

 

10．對于經營性房地產開發用地，建設用地使用權合同設立的方式是（  A  ）4-91

  A．國有建設用地使用權出讓     B．國有土地出租

  C．國有土地使用權作價出資     D．建設用地使用權劃撥

 

11．國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃，短期租賃的年限一般不超過（  C  ）4-92

  A．1年     B．3年

  C．5年     D．1O年

 

12．《國有土地上房屋征收與補償條例》明確了征收補償的責任主體是（  B  ）4-96

  A．建設單位     B．人民政府

  C．財政部門     D．住房和城鄉建設管理部門

 

13．根據《城市房地產管理法》及《城市房地產開發經營管理條例》的規定，設立房地產開發企業必須有一定金額的注冊資本，該金額最低為（B    ）5-115

  A．50萬元     B．100萬元

  C．1000萬元     D．5000萬元

 

14．下列關于房地產開發企業資質等級條件的表述中，符合一級資質的是（ A   ）5-116

  A．注冊資本5000萬元以上

  B．從事房地產開發經營時間3年以上

  C．近3年房屋建筑面積累計竣工20萬平方米以上

  D．連續3年建筑工程質量合格率達到100％

 

15．《建設工程質量管理條例》規定，在正常使用條件下，建設工程電氣管線的最低保修期限為（   B ）5-139

    A．1年     B．2年

C．3年     D．5年

 

16．下列關于工程款優先受償權規則的表述中，不正確的是（ B   ）5-131

  A．承包人的工程款清償不僅優先于普通債權，而且優先于以該工程設定的抵押權

  B．工程款優先受償權不得對抗已交付購買商品房全部或大部分款項的商品房買受人

  C．優先受償的工程款不僅包括工人工資、材料款等在工程建設中實際支出的款項，也包括發包人違約所造成的承包人的利息損失或違約金

 

  D．優先權行使的期限為6個月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算

17．根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產交易的形式不包括（  D  ）6-141

  A．房地產轉讓     B．房地產抵押

  C．房地產租賃     D．房地產經紀

 

18．根據《城市房地產管理法》的有關規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由（ B   ）6-145

  A．全國人大規定     B．國務院規定

  C．住房和城鄉建設部規定     D．國土資源部規定

 

19．房屋轉租中，因承租人的原因，出租人有權解除合同的情形為（A ）6-156

  A．未經出租人同意，承租人擅自轉租

  B．雖經出租人同意，承租人轉租給第三人，但未向房屋所在地房屋管理部門備案

  C．出租人知道或應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議

  D．因承租人拖欠租金，但次承租人請求代承租人支付欠付的租金

 

20．下列關于房屋承租人行使優先購買權的表述中，正確的是（  A  ）6-156

  A．出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，在合理期限內通知了承租人，承租人有以同等條件優先購買房屋的權利

  B．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人的優先購買權優先于房屋共有人

  C．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，在5日前通知了承租人，承租人雖未參加拍賣，人民法院應當認定承租人仍然享有優先購買權

  D．出租人將房屋出賣給其兄弟，承租人若行使優先購買權，人民法院應當支持

 

21．下列關于規制商品房銷售廣告的表述中，不正確的是（  D  ）6-150

  A．預售房地產，未取得該項目預售許可證的，不得發布廣告

  B．涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積

  C．涉及銷售價格的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

  D．廣告中含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾

 

22．職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的（  A  ）10-232

    A．5％     B．7％

C．1 O％     D．1 2％

 

23．關于經紀機構從事房地產代理活動的表述中，正確的是（  A  ）7-163

  A．必須以被代理人的名義從事代理活動

  B．可以以被代理人的名義也可以以自己的名義從事代理活動

  C．必須以自己的名義從事代理活動

  D．不得超越代理權限，但對被代理人有益的，對被代理人有約束力

 

24．下列關于土地增值稅征稅范圍的選項中，正確的是（ A   ）11-240

  A．有償轉讓國有土地使用權

  B．有償轉讓集體土地使用權

  C．以繼承方式取得的國有土地上的房屋

  D．以贈與方式取得的國有土地上的房屋

 

25．“依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是（   D ）8-185

  A．經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主或占總人數2／3以上的業主同意

  B．經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意

  C．經專有部分占建筑物總面積超過1／2的業主或占總人數超過1／2的業主同意

  D．經專有部分占建筑物總面積超過1／2的業主且占總人數超過1／2的業主同意

 

26．業主是房屋的（  D  ）8-183

  A．使用人     B．占有人

  C．租賃人     D．所有人

 

27．物業服務企業或者其他管理人的管理權源于（   C ）8-181

  A．房地產開發商的委托     B．業主的委托

  C．物業服務公司的章程     D．政府房地產管理部門的委托

 

28．根據《物權法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列財產中，不可以作為抵押權客體的是（ D  ）9-202

  A．建設用地使用權

  B．房屋及其土地附著物

  C．以招標方式取得的荒地的土地承包經營權

  D．依法公告列入拆遷范圍的房地產

 

29．同一財產向兩人以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得價款應當依照有關擔保法律制度的規定清償。下列各項中，不符合《物權法》規定的是（  D  ）9-205

  A．抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

  B．抵押權已登記且登記順序相同的，按照債權比例清償

  C．抵押權已登記的先于未登記的受償

  D．抵押權未登記的，按照抵押合同生效時間的先后順序清償

 

30．房地產抵押權設立的時間是抵押合同（  C  ）9-205

  A．簽訂之時     B．約定之日

  C．登記之時     D．履行之時

 

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共1O分）

    在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。

 

31．下列選項中，屬于業主在物業管理中享有的權利有（ABCE    ）8-184

  A．監督業主委員會的工作

  B．參加業主大會會議，行使投票權

  C．提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

  D．對政府房地產管理部門提出意見與建議

  E．按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務

 

32．不動產權屬證書是權利人享有該不動產的證明。土地權利證書包括（ ACDE   ）2-67

  A．國有土地使用權證     B．國有土地所有權證

  C．集體土地使用證     D．集體土地所有證

  E．土地他項權利證明書

 

33．申請經濟適用住房的家庭必須同時具備下列條件（ ABE   ）10-225

  A．具有當地城鎮戶口

  B．家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收人家庭收入標準

  C．申請人需具有完全民事行為能力

  D．申請家庭成員在一定時限內沒有住房交易記錄

  E．無房或者是現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準

 

34．以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應具備的條件有（ BD   ）4-107

  A．轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書

  B．按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

  C．按照出讓合同約定已經支付一半以上土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

  D．按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

  E．按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之五十以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

 

35．房地產評估活動除遵循獨立、客觀、公正原則外，還應當遵循（    ACDE）7-170

  A．合法原則     B．社會效益原則

  C．最高最佳原則     D．替代原則

  E．估價時點原則

    非選擇題部分

注意事項：

用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

 

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

 

36．建設工程監理5-131

答：

建設工程監理也稱工程建設監理，是指監理單位受項目法人的委托，依據國家批準的工程項目建設文件，有關工程建設的法律、法規和工程建設監理合同及其他工程建設合同，對項目實施或工程建設全過程進行監督和管理。

 

37．土地利用總體規劃3-82

答：

土地利用總體規劃是在一定行政區域內，根據國家社會經濟可持續發展的要求和當地的自然、經濟、社會條件，對土地的開發、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局。

 

38．房屋租賃6-153

答：

根據《城市房地產管理法》第53條，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

 

39．房地產融資9-200

答：

房地產融資即房地產資金的融通，是指借助貨幣流通，為房地產業的開發、流通和消費等環節進行貨幣資金的調劑及其他一些相關的金融服務。

 

40．房地產稅收11-234

答：

房地產稅收，是指以房地產為納稅依據的稅種和以房地產開發、經營、流轉過程中特定行為為納稅依據的稅種的總稱。

 

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）

 

41．簡述宅基地使用權的概念及特征。2-60

答：

根據《物權法》第152條的規定，宅基地使用權是指農村集體組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利。宅基地使用權具有以下特征：

（1）宅基地使用權的權利人只能是本農村集體的成員。城鎮居民不得購置宅基地。

（2）宅基地使用權只能用于建造個人住宅及其附屬設施。

（3）宅基地使用權實行“一戶一宅”。

（4）宅基地使用權具有福利性。農村村民取得本農民集體所有土地上的宅基地基本上是無償的，或者只繳納少量的費用。

（5）除轉讓給符合條件的本農民集體成員外，宅基地使用權人不得出賣或以其他方式轉讓其宅基地。

 

42．簡述建設工程招標的性質和范圍。5-124

答：

一、招標的法律性質

招標的法律性質屬于要約邀請。建設單位招標的根本目的是希望有施工單位就該建設項目向其投標（要約），然后建設單位在收到的若干要約中依據一定的原則和標準進行評選，對符合要求的投標（要約）進行承諾，簽訂一份《建設工程施工合同》。

二、招標的適用范圍

施工單項合同估算價在200萬人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的項目；同時，法律規定了例外情形，即強制招標的項目有：

1、大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

2、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。

大多數房地產開發項目，尤其是商品住宅和保障房的開發項目，都屬于關系社會公共利益、公眾安全的項目，必須招標確定施工單位。

 

43．簡述商品房包銷的基本流程。7-175

答：

商品房包銷的基本流程大致如下：

（1）開發商授權包銷人全權銷售一定范圍的商品房；

（2）雙方確定商品房包銷基價；

（3）不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發商支付確定數額的商品房價款（或者根據已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項）；

（4）商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經營收入；

（5）如果低于基價售出，其不足基價部分，由包銷商向開發商補償；

（6）包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。

 

44．簡述建筑物專有部分所有權的確定標準。8-179

答：

依據最高人民法院2009年頒布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區務所有權司法解釋》）第2條規定，需要具備以下條件，才可以作為建筑物區分所有權中專有權的客體：

 （1）構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其他部分隔離。

（2）須具有適用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的使用。

（3）能夠登記成為業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。

 

五、論述題（本題1O分）

 

45．論述國有土地上房屋征收的補償范圍、標準和方式。4-98

答：

一、依《條例》第17條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償。

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。《條例》第22條明確規定：“因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。”

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。依《條例》第23條，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。該條進一步要求市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、依《條例》第19條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。以市場價格作為補償標準，則評估的時候不僅要看房屋的價值，更要看土地使用權的價值。這基本可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，從而保障被征收人的基本利益。

三、依《條例》第21條，房屋征收的補償方式有兩種，即貨幣補償和房屋產權調換。

1、貨幣補償是指政府將被征收房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被征收房屋的所有人；

2、房屋產權調換是指政府用自己建造或購買的產權房屋與被征收房屋進行調換產權。被征收入可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

 

六、案例分析題（本題11分） 

 

46．    2013年2月20日，王某與丁某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，王某將一套位于錦城住宅小區的房屋出售給丁某，房價200萬元。丁某因一筆銀行定期存款一個月后才到期，購房款不足，遂與王某商定，先交付一半的購房款，等余款付清后交房并辦理房屋所有權變更登記手續。一個月以后，丁某前往王某處付款并要求辦理過戶手續時，得知王某已經將該套房屋賣給了張某，并與張某辦理了房屋所有權變更登記手續。經過交涉沒有結果后，丁某向人民法院提起訴訟，主張擁有該房屋的所有權，但法院經審理判決該房屋所有權屬于張某。張某入住后，發生如下事項：（1）張某要求租用地下車庫的停車位時，被告知車位已滿，張某由于沒有合適的位置停車，遂自行將小區內的一塊綠地改造為停車位；（2）由于很多業主對電梯運行狀況不滿意，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會決定動用專項維修基金對現有電梯進行改造。

  問題：

  （1）王某與丁某之間簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么?1-49

答：

王某與丁某之間簽訂的房屋買賣合同無效。據《物權法》規定，不動產物權變動以登記為生效要件。

  （2）法院判決該套房屋所有權屬于張某是否正確?請說明理由。2-63

 答：

院判決該套房屋所有權屬于張某是正確的。《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

 （3）張某自行將小區內的一塊綠地改造為停車位的行為是否合法?請說明理由。

答：8-181

不合法。小區內的綠地屬于建筑區藍天內的全體業主共有，張某自行改造為停車位的行為是不合法的。

  （4）業主委員會決定動用專項維修基金對現有電梯進行改造的決定是否合法?請說明理由。8-197

答：

合法。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共同設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。電梯屬于住宅共同部分，可以用專項維修資金改造。