一、單項選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

 

1.有權制定房地產行政法規的部門是(      )

A.全國人民代表大會 B.國務院

C.建設部 D.某自治縣人民代表大會

 

2.國有土地使用權出讓屬房地產交易的(      )

A.一級市場 B.二級市場

C.三級市場 D.四級市場

 

3.下列關于土地承包經營權流轉的說法中，正確的是(      )

A.土地承包經營權采取轉包方式流轉的，必須經發包方同意

B.土地承包經營權采取互換方式流轉的，必須登記，否則無效

C.承包方將土地交由他人代耕不超過兩年的，可以不簽訂書面合同

D.土地承包經營權采取出租方式流轉的，應當報發包方備案

 

4.征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年的平均年產值的(      )

A.4—8倍 B.4—10倍

C.6—8倍 D.6—10倍

 

5.《土地管理法》規定，省、自治區、直轄市劃定基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的(      )

A.80％以上 B.50％以上

C.30％以上 D.20％以上

 

6.在區分所有建筑物與基地利用權的一體性的問題上，存在的兩種模式是(      )

A.德國模式、美國模式 B.日本模式、美國模式

C.日本模式、德國模式 D.美國模式、法國模式

 

7.土地使用權原始取得的方式主要有行政劃撥和(      )

A.有償出讓 B.無償轉讓

C.有償轉讓 D.無償出讓

 

8.異產毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產毗連房屋的共用部位時，應具備的條件是

(      )

A.房屋管理部門批準 B.物業管理公司批準

C.各所有人一致同意，并簽訂書面協議 D.支付相應費用

 

9.《城市房地產管理法》第25條規定，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金一定比例的土地閑置費。該比例為(      )

A.10％以上 B.10％以下

C.20％以上 D.20％以下

 

10.《城市房地產管理法》規定，設立房地產開發企業實行(      )

A.登記主義 B.準則主義

C.申報主義 D.備案主義

 

11.世界各國的土地制度，大致可以分為三種模式。其中，實行以土地私有制為基礎的完全市場模式的國家或地區是(      )

A.日本 B.我國香港地區

C.前蘇聯 D.英國

 

12.拆遷補償的對象是被拆除房屋及附屬物的(      )

A.所有人 B.使用人

C.租賃人 D.抵押權人

 

13.拆遷房屋必須取得(      )

A.拆遷許可證 B.國有土地使用權證

C.建設用地規劃許可證 D.建設項目批準文件

 

14.拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的情形是(      )

A.拆除出租住宅房屋

B.拆除地上附屬建筑物

C.拆除非住宅房屋

D.被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的

 

15.依照城市房地產交易法律制度的有關規定，房地產交易的形式不包括(      )

A.房地產轉讓 B.房地產抵押

C.房地產開發 D.房屋租賃

 

16.房屋租金是房屋使用價值分期出售的價格。房屋租金分為(      )

A.市場租金、商品租金和成本租金

B.市場租金、商品租金和福利性租金

C.商品租金、成本租金和公房租金

D.市場租金、成本租金和私房租金

 

17.在我國，房屋租賃行為合法有效的憑證是(      )

A.房屋租賃合同 B.房屋租賃證

C.房屋租賃登記書 D.房屋產權證

 

18.我國住房制度改革始于20世紀80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括

(      )

A.國家包 B.等級制

C.供給制 D.貨幣工資分配制

 

19.改革開放前我國住房制度價格方面實行(      )

A.住房高租金制 B.價格自由化

C.住房低租金制 D.住房商品化

 

20.出售公有住房，舊房的抵交價，可根據使用年限適當降低，但最多不能低于新房抵交價的(      )

A.50％ B.60％

C.70％ D.80％

 

21.在物業管理中，物業管理的主體是 (      )

A.業主 B.物業管理公司

C.業主管理公司 D.業主委員會

 

22.業主大會分為定期會議和臨時會議，經一定比例以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，該比例是(      )

A.10％ B.20％

C.30％ D.50％

 

23.物業管理的基本業務工作應該是(      )

A.日常生活類服務 B.常規性的公共服務

C.委托性的特約服務 D.行政性的管理服務

 

24.下列有關個人住房貸款擔保的表述中，不正確的是(      )

A.購房人可以用所購自用住房進行抵押，但必須將住房價值全額用于抵押

B.抵押期間屆滿之前，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押

C.當法人作為保證人為借款人提供擔保時，必須具有代為償還本息的能力

D.享有完全民事行為能力的自然人，都可以作為借款人的保證人

 

25.職工不可以提取住房公積金賬戶內的存儲余額的情形是(      )

A.購買自住房屋的 B.大修自住房屋的

C.離退休的 D.部分喪失勞動能力的

 

26.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為(      )

A.成交價格

B.征收機關參照土地使用權、房屋的市場價格核定的價格

C.土地使用權與房屋交換價格的差額

D.交易雙方各自申報的價格

 

27.經省、自治區、直轄市人民政府批準，經濟落后地區城鎮土地使用稅的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過規定最低稅額的(      )

A.50％ B.40％

C.30％ D.20％

 

28.關于涉外房產制度，下列說法中正確的是(      )

A.批準內銷的商品房要轉為外銷時，無須重新審批

B.土地使用權期限屆滿，原房屋無償收歸國有，但可以申請續期

C.外國人私有房所有人辦理委托手續無須公證

D.土改時港澳戶地主在農村被沒收的房屋，屬于土改遺留的問題，按政策應予發還

 

29.在我國內地開辦的外商投資企業，其占用的土地使用權由(      )

A.外方享有 B.國家或集體享有

C.外商投資企業享有 D.中方享有

 

30.在房地產糾紛的解決方式中，仲裁區別于訴訟及行政處理的根本特征是(      )

A.及時 B.公正

C.自愿 D.經濟

 

31.預售商品房的價格，除國家規定的“微利房”、“解困房”外，實行(      )

A.國家定價 B.市場價格

C.成本價格 D.標準價

 

32.在土地管理關系中，上級行政管理部門不可以直接做出的行政處分決定是(      )

A.警告 B.記過

C.記大過 D.降級

 

33.對房地產行政管理相對人而言，基本的行政責任形式是(      )

A.行政處罰 B.刑事制裁

C.賠禮道歉 D.行政處分

 

二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

 

34.縣級以上地方人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查時，有權采取的措施包括(          )

A.要求被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文件和資料，進行查閱或者予以復制

B.要求被檢查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明

C.進入被檢查單位或者個人非法占用的土地現場進行勘測

D.責令非法占用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規的行為

E.拘留非法占用土地的單位負責人或個人

 

35.房產稅的征稅范圍為(          )

A.城市 B.縣城

C.建制鎮 D.工礦區

E.林區

 

36.我國對外商投資企業使用土地的限制包括(          )

A.對其占有的土地只有使用權，沒有所有權

B.需交納場地使用費

C.其用地期限與企業的經營期限相同

D.未經批準，不得擅自改變土地的用途

E.使用土地必須嚴格遵守其所在地的建設規劃，按照該土地利用規劃和城市規劃使用土地，進行建設

 

37.處理土地房屋糾紛問題，無論是審判、仲裁，或是行政處理，都應該堅持的基本理念是

A.公正 B.秩序

C.自愿 D.效率

E.平等

 

38.農村村民未經批準或采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建造住宅的，縣級以上人民政府土地行政主管部門有權(          )

A.對該村民處以罰款

B.責令該村民退還非法占用的土地

C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋

D.限期恢復原耕地的種植條件，還可處以耕地復墾費2倍以下的罰款

E.沒收該村民在非法占用的土地上新建的房屋

 

三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)

 

39.物權

40.房地產相鄰權

41.城市房地產開發

42.房地產轉讓

43.個人住房貸款

 

四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)

 

44.簡述建筑物區分所有權的特征。

45.簡述房地產開發企業的設立條件。

46.簡述城市房屋拆遷的原則。

47.簡述業主大會的職責。

 

五、論述題(本題8分)

 

48.試述保護耕地是我國的一項基本國策。

 

六、案例分析題(本題10分)

 

49.王某是某建筑工程隊經理。2009年3月，王某因承包一項建筑工程急需資金，便找到劉某提出借款，劉某同意，雙方簽訂了借款房產抵押合同，雙方約定：劉某出借現金50萬元給王某，借款期限為1年，利率6％，王某以其一棟房屋作抵押。合同訂立后，王某從劉某處取得借款50萬元，并出具了借據，但雙方未能持房屋抵押合同到房產管理部門辦理抵押物登記。2010年2月，王某又將其房屋以60萬元的價格出售給張某，并在房產管理部門辦理產權轉移登記。劉某知道后，即要求王某在30天內還清欠款本息。借款期滿后，王某因承包工程嚴重虧損無力償還，劉某遂起訴到法院，請求確認王某和張某的房屋買賣合同無效，并要求按房產抵押合同實現抵押權。

問題：

(1)在該房屋上設定的抵押權是否成立?為什么?

(2)王某和張某的房屋買賣合同是否有效?為什么?