五、論述題(本題8分)

 

48．論土地管理法的立法宗旨。2-38

答：

土地管理立法是為了實現(xiàn)土地管理的科學化、規(guī)范化。土地行為規(guī)范化，就是要將土地的利用和管理活動納入法制化的軌道，實現(xiàn)依法治理土地。

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，其立法目的有以下幾個方面：

（1）維護土地的社會主義公有制。

（2）保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地。

（3）切實保護耕地。

（4）促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

 

六、案例分析題(本題10分)

 

49．2010年1月，王某與張某簽訂書面房屋租賃合同，但未辦理房屋租賃登記，約定在2010年1月至2011年12月31日期間租用張某房屋一間，隨后王某搬進了該房屋。2011年3月，張某以房屋改建為由要求王某搬出，遭王某拒絕。2010年6月，張某欲以該房屋申請銀行抵押貸款，書面告知王某，王某表示不同意。但是，張某在告知銀行該租賃關(guān)系存在的情況下，仍將該房屋抵押給銀行并獲得貸款30萬元，期限為2010年6月至12月。2011年1月，銀行以貸款到期為由要求張某還貸。由于張某無法還貸，故銀行要求將該房屋拍賣抵作還款，并要求王某立即搬出。

請回答下列問題：

(1)王某與張某之間的租賃合同是否有效?為什么? 6-175

答：

合同有效。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未按規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”因此，該合同未辦理房屋租賃登記仍然是有效的。

 

(2)張某能否以改建為由要求王某搬出，為什么? 6-172

答：

不能。合同一經(jīng)依法訂立便具有法律約束力。合同法規(guī)定，六個月以上的租賃合同應(yīng)采取書面形式，故該合同在形式上也合法，張某無權(quán)要求王某搬出。

 

(3)王某不同意張某將房屋抵押是否影響張某向銀行貸款?為什么? 6-177

答：

不影響。《擔保法》規(guī)定，“抵押人將一經(jīng)出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”該條并未規(guī)定必須征得承租人同意，故王某是否同意不影響張某向銀行貸款。

 

(4)銀行是否有權(quán)要求王某搬出，為什么? 6-177

答：

無權(quán)。依《擔保法》上條規(guī)定，“原租賃合同繼續(xù)有效”，因此，后設(shè)定的抵押權(quán)在實現(xiàn)時，承租人受“買賣不破租賃”規(guī)則的保護，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。